КатегорииСтатьи

Перспективы инвестиций в недвижимость: анализ доходности от аренды и перспективы роста цен.

   В период пандемии многие компании задумались о переносе производства из Азии в Европу, и Польша в этом плане очень сильно выигрывает, особенно юго-западный регион где и расположен Вроцлав.

   Рабочие заводов это классический средний класс, чьи зарплаты растут каждый год, и позволяют арендовать или покупать в ипотеку вполне приличное жильё.

   Кроме заводов и фабрик Вроцлав это ещё и сосредоточение IT и аутсорсинговых компаний, обслуживающих большие мировые банки и корпорации (BNY Mellon, UBS, Credit Agricole, Credit Suisse, Nokia, HP, IBM, Deloitte, EY, KPMG). Во Вроцлаве уже более 1,2 млн. м2 современных офисных центров, и несмотря на популяризацию «удалёнки» такие организации продолжают арендовать офисные центры целиком, а девелоперы успешно продают такие объекты с долгосрочными арендаторами, инвестиционным и пенсионным фондам из западной и северной Европы. В пандемию вакантность офисов превысила 15%, но уже видна тенденция переноса исследовательских центров и IT из западной Европы и США в Польшу для снижения издержек, и такие компании становятся новыми арендаторами и набирают на работу местных специалистов. Кстати несмотря на отличную университетскую базу (более 20 ВУЗов) в которых учится около 120 тыс. студентов (большинство из которых приезжие) и высокое качество высшего образования – местных специалистов всё равно не хватает. Так же очень популярно последнее время производить ре-локацию IT персонала из Украины, Беларуси и РФ, когда приезжает не только сам специалист, но и вся его семья. 

   Поскольку налоги с зарплаты не идут в столицу, а остаются на местах, то бюджет Вроцлава каждый год увеличивается очень быстрыми темпами, около 10% в год, в 2021г. составляет 5,4 млрд. злотых. За эти деньги город очень активно развивается, строятся новые дороги, мосты, развязки, больницы, школы и детские сады, реконструируются исторические здания, закупается новый экологический общественный транспорт.

   Дополнительный драйвер развития Вроцлава это база ВВС США, которая будет построена до 2025г. на площади около 150 Га. Это не только сами военные, но и ещё обслуживающий персонал, рабочие места, подряды для местных компаний.

   Конечно, все эти факторы влияют на рынок недвижимости, на каждый сегмент есть свои арендаторы или покупатели:

— сдача комнат приезжим рабочим в пригороде или студентам возле ВУЗов

— сдача 1к квартир или микро-студий(кавлерок) более зажиточным студентам или молодым специалистам

— сдача 1-2к квартир одиноким, парам или семьям которые ещё не накопили на первый взнос на ипотеку или не хотят привязываться к какому то месту, часто меняя работодателя для развития карьеры

— сдача 3-4к квартир семьям с детьми, часто экспаты из сферы IT

— сдача элитных апартаментов в центре, часто для топ-менеджеров, богатым родителям студентов и т.п.

 

   В этой градации доходность от аренды уменьшается с каждым следующим сегментом (при сдаче 1к  до 17% годовых, а вот элитное в центре уже около 5-7%), НО потенциал роста цен наоборот с каждым сегментом увеличивается, что также подтверждается последние годы!

   И самое приятное что цены на недвижимость всё ещё ниже чем в Варшаве, Кракове или Гданьске !

Поделиться:
КатегорииВидео

Недвижимость в Польше – масса плюсов при покупке новостроек и вторички!

Поскольку рынок немецкой недвижимости совсем перестал радовать доходностью, выгодными ценами, перспективами развития, да просто привлекательными возможностями для моих клиентов, я начал анализировать другие европейские рынки недвижимости. После подробного исследования я остановился на Польше и, недолго думая, собрал чемодан, согласовал встречи с риелторами и застройщиками в 3 основных городах и поехал.
Вроцлав, Краков и Варшава – выбор пал на них. Инвестиционно привлекательные, входят в первую пятерку по численности населения и входят в свободные экономические зоны.
Не буду рассказывать сразу все, лучше смотрите мои видео. Скажу лишь коротко – я был просто поражен тем, как развивается эта страна, какие  возможности для работы и бизнеса она создает для людей.
А значит сюда надо инвестировать, здесь надо покупать недвижимость и здесь надо строить новое жилье.

Смотреть видео >>

Поделиться:
КатегорииСтатьи

Вроцлав. Мекка для арендодателей.

   Вроцлав №1 в мире (среди городов с населением до 2 млн. чел.). в рейтинге привлечения прямых инвестиций.

   Расположен он на юго-западе Польши, близко к границе с Германией и Чехией. Климат здесь умеренно континентальный с мягкой зимой и тёплым летом. Население около 700-750 тыс. человек, из который около 120 тыс. студентов (большинство приезжие), и около 60 тыс. мигрантов из СНГ (в основном из Украины). Один из немногих городов Польши где население каждый год увеличивается.

   Вроцлав так же №1 в мире в рейтинге городов для привлечения прямых инвестиций (FDI -foreign direct investment, в категории городов с населением до 2 млн. чел). Среди всех городов в мире уже без ограничения по размерам населения Вроцлав занимает 15 место, при этом Варшава — уже только 20 место.

   В самом городе и близлежащем пригороде огромная свободная экономическая зона, где построили фабрики, заводы и логистические центры многие мировые концерны: Amazon, Panattoni, 3M, Cargill, Volvo, Toyota, Gestamp, Damler (Mercedes), Lufthansa, Wabco, Bombardier, BASF, Knauf, Danfoss, Garmin, Bosch, Electrolux, Whirlpool, Colgate-Palmolive. И конечно же LG, самый крупный в мире завод по производству аккумуляторных батарей для авто, где работает около 10 тыс человек. Также во Вроцлаве есть большие производства пищевой отрасли, мебели, ткацкие фабрики.

   Ниже приведём список компаний, фирм которые уже открыли свои производства или офисы во Вроцлаве, а также являются лучшими работодателями в Польше:

 

    • 3M
    • Amazon
    • Allegro
    • ABB
    • Accenture Polska
    • Bank BGŻ BNP Paribas
    • Bank Gospodarstwa Krajowego
    • Bank Pekao
    • Bayer 
    • Bosch
    • СD Progekt
    • C.H. Robinson
    • Capgemini Polska
    • Carrefour Polska
    • Coca-Cola 
    • Danfoss
    • Deloitte
    • DHL Express (Poland)
    • DSV
    • Dimension Data Polska
    • Euro Bank
    • Fujitsu
    • Facebook
    • Google
    • IkEA
    • Kaufland Polska Markety
    • KGHM
    • Lotos
    • Lidl Polska
    • LG
    • Mars
    • Makro Polska
    • Merck
    • Mondelez( Milka)
    • McKinsley & Co
    • Microsoft
    • Orange Polska
    • PageGroup
    • PGE
    • PKN
    • PepsiCo Consulting Polska
    • PwC
    • Philip Morris International w Polsce
    • Polski Koncern Naftowy ORLEN
    • Provident Polska
    • Santander Consumer Bank
    • Samsung Electronics Polska
    • Siemens
    • Sp. z o.o. 
    • Swarovski
    • UBS
    • Volvo Polska
    • Whirlpool Poland
Поделиться:
КатегорииСтатьи

20 причин инвестировать в польский Вроцлав

Об инвестициях в недвижимость Польши россияне задумываются редко. Во многом потому, что ничего об этой стране не знают. И если новости из Варшавы иногда захватывают наше внимание, то другие регионы окружает информационный вакуум. Между тем, если изучить, что пишут польские и европейские СМИ о местной экономике, можно обнаружить очень любопытную повестку, которая наводит на размышления…

 

  1. Польша – самая быстрорастущая экономика Евросоюза. С 2003 по 2017 год ВВП страны увеличился на 81%, в то время как в среднем по ЕС – на 23% (obserwatorfinansowy.pl от 16.05.2019).
  2. Экономика Польши настолько крепко стоит на ногах, что здесь впервые в истории начали продавать государственные облигации с отрицательной доходностью: -0,31% годовых (biznes.interia.pl от 26.01.2020).
  3. Уровень зарплат – наивысший в истории. За последнее десятилетие доходы поляков подскочили на 50%. Сейчас после вычета всех налогов и сборов средний работник получает на руки 4 тыс. злотых, то есть $1 тыс. (money.pl от 21.01.2020).
  4. Успехи в экономике начали отражаться на рынке недвижимости. Рост цен ускорился. В 2019 году, на данным Eurostat, жильё в Польше подорожало в среднем на 9%. Между тем в долгосрочной перспективе динамика умеренная: +26% к цене квадратного метра с 2013 года. Потенциал явно не исчерпан (tvn24bis.pl от 26.01.2020).
  5. В самых востребованных локациях жильё дорожает быстрее. По данным Narodowy Bank Polski, в семи крупнейших городах цены на недвижимость выросли за 2019 год на 13%. Один из лидеров – Вроцлав: новостройки здесь подросли в цене на 11%, вторичка – на 20% (spidersweb.pl от 13.02.2020).
  6. Интересный показатель: сегодня на среднюю зарплату поляки могут купить 0,82 кв. м квартиры, хотя в 2007 году могли только 0,48. А значит, чтобы говорить о насыщении рынка, цены должны подняться ещё на 70%. Безусловно, в один момент этого не случится. Аналитики ожидают умеренного роста в течение нескольких лет (businessinsider.com.pl от 05.02.2020).
  7. Деньги у людей есть: 65% квартир покупается без привлечения банковских кредитов (strefabiznesu.pl от 04.02.2020).
  8. И всё-таки за год число желающих взять кредит увеличилось более чем на 24%. Причины – безработица падает, зарплаты растут. Кредиты выдают в национальной валюте на срок до 30 лет под 4% годовых, первый взнос – только 10–20%. Впрочем, иностранцам без вида на жительство и легальных доходов в Польше такой заём не получить (biznes.interia.pl от 18.01.2020).
  9. Квартиры начинают воспринимать не просто как место для проживания, а как инструмент для выгодных инвестиций. Прогноз JLL на ближайшие три года – дальнейший рост цен (rp.pl от 24.01.2020).
  10. 2019 год оказался почти самым лучшим в истории для первичного рынка недвижимости Польши. В шести крупнейших городах девелоперы продали 65,4 тыс. новых объектов. Результат превосходный. Больше сделок удалось провести только в 2017 году, но тогда продажи подстегнула госпрограмма поддержки молодых семей (jll.pl от 23.01.2020).
  11. Только в 2019 году в Польше начали строить 240 тыс. квартир – на 22% больше, чем во времена бума 2008 года (gazetawroclawska.pl от 17.02.2020).
  12. Несмотря на старания, застройщики за спросом не успевают. Уже сейчас в Польше не хватает примерно 2 млн квартир. Чтобы достичь среднеевропейского уровня обеспеченности жильём, при текущих темпах строительства понадобится около десяти лет (businessinsider.com.pl от 23.01.2020).
  13. Раскупают даже квартиры в старых панельных домах, которые раньше высоким спросом не пользовались. Из-за дефицита они тоже начали дорожать (strefabiznesu.pl от 27.01.2020).
  14. А население между тем продолжает расти – за счёт миграции. И это несмотря на то, что Польша отказалась принимать беженцев по «квотам ЕС» и не выплачивает никаких пособий. Сюда переселяются сотрудники международных компаний, квалифицированные рабочие из соседних стран, иностранные студенты. Число последних только за 2019 год увеличилось на 9%, до 85 тыс. человек (bankier.pl от 27.01.2020).
  15. Самый интернациональный город Польши – Вроцлав. Этот фактор играет немаловажную роль при открытии иностранцами офисов и заводов. Даже первый стационарный иностранный вуз в Польше решил разместиться не в столице, а во Вроцлаве – это британский Coventry, основанный в 1843 году и входящий в топ-100 университетов Европы (insidermedia.com от 11.02.2020).
  16. Самая большая диаспора Вроцлава – иммигранты из стран СНГ, особенно Украины, жители которой часто переезжают в Польшу на заработки. Несмотря на быстрый рост доходов населения, стоимость проживания в Польше одна из самых низких в ЕС, дешевле только в Болгарии. Много выходцев из Индии (они в основном трудятся в IT и медицине), Южной Кореи (здесь несколько крупных заводов). Диаспоры поменьше – итальянцы, испанцы, немцы, которые работают в руководстве заводов, фабрик, исследовательских центров, а также в офисах – бухгалтерами и IT-специалистами. Часто можно услышать и английскую речь, но в основном это туристы – в Польше для них очень дёшево и есть где погулять (rp.pl от 05.02.2020).
  17. За 2019 год во Вроцлаве построено более 150 тыс. кв. м современных офисных центров. Их общая площадь уже превысила 1,1 млн кв. м. Работают там наиболее высокооплачиваемые специалисты и – на заметку инвесторам – потенциальные арендаторы (eurobuildcee.com от 03.02.2020).
  18. Доходная часть бюджета Вроцлава за год выросла на 17%. Основной источник – налог с зарплат. А значит, и доходы жителей увеличиваются.
  19. Сотни миллионов евро инвестируются в инфраструктурные проекты: строительство скоростной железнодорожной ветки между Вроцлавом, Прагой и Варшавой, расширение автострады в направлении Берлина, модернизацию канализации и трамвайных путей, закупку новых городских автобусов и др.
  20. По оценкам PwC, Вроцлав – в топе-3 самых быстроразвивающихся городов Европы (wroclife.pl от 16.12.2019).

– Во что же инвестировать иностранцам? Ведь рост цен сам по себе не освобождает от необходимости сдавать недвижимость в аренду, что дистанционно делать не очень удобно…

– Мы сейчас предлагаем две проверенные стратегии.

Первая: купить недвижимость в плохом состоянии (или у девелопера), отремонтировать и создать хорошую прибавочную стоимость. Большой спрос на такие квартиры с ремонтом со стороны экспатов – как для аренды, так и для покупки в кредит. Во Вроцлаве очень много современных офисных центров, компании из Европы переносят сюда бухгалтерию, IT-отделы, исследовательские центры. У нас здесь шутят, что больше всего высокооплачиваемых рабочих мест начало создаваться в кризис 2008–2009 годов: тогда многие озаботились снижением себестоимости и активно начали инвестировать в Польшу. Это, кстати, единственная страна в ЕС, где ВВП в это время рос, так что доля правды в этом есть.

Пример такой инвестиции с максимальной возможностью роста – покупка квартир как можно ближе центру, где наивысший потенциал повышения цен. Пока что квадратный метр в центре Вроцлава в полтора-два раза дороже, чем на окраине, а на примере других городов разница может достичь трёх-четырёх раз. Пробки только начинают появляться, люди недавно стали ценить центр, который активно реконструируется и становится комфортным для жизни. К тому же привлекает туристов, а значит, даёт возможность зарабатывать на посуточной аренде.

Вторая стратегия – покупка жилья с арендаторами, как правило просторной квартиры, разделённой на несколько комнат или студий (так называемый инвестиционный готовец). 20% населения Вроцлава – студенты, ещё около 10% – приезжие для работы на заводах и фабриках. Здесь огромный спрос на бюджетное жильё.

Важно проконтролировать законность перепланировки. Из опыта, половина объектов не соответствуют нормам: кухня вынесена в коридор, нет правильной вентиляции и т. п. Многие концентрируются на косметическом эффекте, а не на качестве ремонта. Поэтому в «инвестиционных готовцах», где ремонт делаем не мы, стараемся структурировать сделку так, чтобы продавец сам арендовал эту квартиру минимум на пять полных лет с правом субаренды, по цене, которая позволить ему зарабатывать около 15%, с обязательством делать все ремонты и платить коммунальные. Покупатель-инвестор в этом случае получает гарантированный доход от аренды независимо от простоев, срок владения пять полных лет позволяет перепродать недвижимость с прибылью и официально вообще не платить налог от продажи.

Примеров много. Часто это разделённая на три, четыре или пять комнат квартира с общей кухней и несколькими общими санузлами, расположенная близко к центру или скоплению вузов. После пяти лет эксплуатации жильё можно перепродать семье с детьми или сдавать дальше. Также часто попадаются квартиры, разделённые на две, три, четыре или пять небольших студий, где в каждой свой санузел и кухонный уголок. Такой инвестиционный формат будет востребован всегда. Доходность от аренды с гарантией на пять полных лет колеблется от 5 до 7% годовых.

Налоги на доходы от аренды в Польше достаточно низкие, всего 8,5%. А если к рентному денежному потоку прибавить рост самой недвижимости за пять лет, экономика получится очень интересная.

Источник: Prian.ru

Поделиться:
КатегорииСтатьи

Где самая дорогая, а где самая дешёвая недвижимость в Польше?

   Цены на недвижимость в Польше, как и в других странах Европы всегда зависят от города и регионов.

   Самые дорогие квартиры как правило всегда находятся в самых крупных городах и столице. В Польше это Варшава, Вроцлав, Краков, Гданьск, Познань и в туристические зоны, как например Закопане, Сопот, Шклярска-Поремба.

   Например в Варшаве средняя цена 1 кв.м. в новостройке на начало 2021 года составляла порядка 2.668 евро, а вторичный рынок 2.224 евро. Самые дорогие районы столицы — Śródmieście, Wola, Ochota, Mokotów, Praga-Północ и Żoliborz. Более выгодные предложения можно найти на Białołęce, Rembertowie и Wawrze. -в среднем 1.600 евро.

   Средняя стоимость 1кв.м. в Кракове 2.400 евро, в Гданьске – от 2.300 за 1кв.м. Примерно столько же стоит жилье и в соседней с Гданьском Гдыне – в среднем 2.180 евро за кв.м. Не менее 2.160 евро за квадрат в среднем придется заплатить за недвижимость во Вроцлаве. 

   А вот самые низкие цены на жилье на протяжении нескольких лет держаться в городе Зелена-Гура, который является одним из административных центров Любушского воеводства, 1кв.м. в новостройке  стоит в среднем – 1.200 евро, а на вторичном – 1.100 евро .

   В среднюю ценовую категорию входят города такие как: Катовице, Кельце, Ольштын, Ополе, Жешув, Щецин. К примеру, квартира в новостройке 1.330 евро в Жешуве, 1.600 евро в Катовице. Цена за квадрат на вторичном рынке Кельце – в среднем 1.200 евро, а в Жешуве — до 1.600 евро за кв.м. Так же недорогая недвижимость на первичном рынке есть в Свентокшиском, Подляском и Люблинском воеводствах. Средние цены в столицах этих регионов составляют чуть более 1.400 евро — кв.м.

   Самыми привлекательными городами для инвестирования стали Вроцлав, Варшава, Краков и Познань. Например во Вроцлаве самым большим плюсом является то, что город находится в свободной экономической зоне, что привлекает сюда крупные производства и фабрики. Соответственно для рабочих всегда нужна недвижимость. Доходность от сдачи в аренду с каждым годом растёт и сейчас достигает 17%

   Стоит ли говорить, что Варшава, стала очень «продвинутым» европейским городом и сейчас тут есть офисы различных крупнейших компаний, начиная с Google. Так же как и в Кракове здесь не прекращающийся поток студентов и туристов, а это значит, что вы можете сдавать квартиры как в долгосрочную аренду, так и посуточно.

  Аналитические агентства подчеркивают, что 2021 год возможно станет периодом стабилизации цен на рынке недвижимости. Правда, есть и те, кто утверждают, что уже к концу года возможен скачок цен на жилье в Польше, а вот получить кредит на покупку недвижимости может стать труднее. Потому, эксперты рынка недвижимости рекомендуют не затягивать с покупкой недвижимости в Польше.

Поделиться: